甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.


- 목 차 -

I. 서 론

II. 본 론
1. 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항 가능 여부
2. Y 주택의 낙찰 시, 경매대금의 배당

III. 결 론

참고문헌


** 함께 제공되는 참고자료 한글파일 **
1. 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지.hwp
2. 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지2.hwp
3. 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지.hwp
4. 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지2.hwp

I. 서 론

주택임대차 형태는 관행적으로 전세의 형태로 임차하는 경우가 대부분이다. 이 특유한 임차제도인 전세가 민법상 물권으로 규정되면서 법적으로 전세권자의 권리가 강화되었으나 현실은 물권인 전세권보다 이른바 ‘채권적 전세’ 또는 임대차가 널리 활용되고 있다. 우리 민법은 부동산임차권을 등기한 때에는 대항력을 취득하고, 반대 특약이 없으면 임차인이 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있도록 규정하여(민법 제621조) 임차목적물을 매수하거나 담보권을 설정하려는 제3자에 대하여 공시가 되도록 하였다.
민법상 부동산에 대한 권리는 등기를 해야 한다. 등기는 부동산에 관한 물권관계를 국가에 비치된 등기부에 표시함을 의미한다. 어떤 부동산의 소유자가 누구이며, 누가 권리를 가지고 있는가 하는 것은 부동산 거래에 있어서 중요한 문제임에도 불구하고, 겉으로 보이게 나타나지 않으므로 이를 나타나게 하는 제도이다. 따라서 집이나 땅문서를 가지고 있는 것만으로 아무런 권리가 있지는 않다. 따라서 안전하게 담보의 효과를 거두려면 저당권 설정등기를 해야 한다.
임대차의 등기는 임대인의 협력을 요하고, 임대인은 등기에 대한 거부감 등 우월적인 지위를 이용하여 임차권등기 의무를 면하는 특약을 하는 경우가 많다. 또한 임차인의 입장에서도 여러 가지 요인으로 임차주택이 부족한 상황에서 등기를 요구하기가 사실상 어렵고 등기비용의 지출도 부담이 됨으로 인해 임대인이나 임차인 모두 등기를 하지 않는 방식을 선호하였고, 그 결과 임차인의 지위는 불안정할 수밖에 없다.
이 레포트는 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하고, Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하였다.


II. 본 론

1. 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항 가능 여부

1) 임차인의 대항력
주택임대차보호법은 무주택 서민들의 실질적인 주거안정을 목적으로 제정된 법으로, 민법에 대한 특별법의 성격과 사회법적인 성격의 강행규정으로서의 의미를 갖고 있다. 임대차란 당사자의 한쪽(임대인)이 상대방에게 목적물을 사용․수익하게 할 것을 약정하고, 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다(민법 제618조).
민법은 대항력의 강화에 관해서, 반대의 특약이 없으면 임차인은 임대인에 대하여 임차권등기절차에 협력을 청구할 수 있다(민법 제621조 제1항)고 하여 임차권의 등기가능성을 인정하였을 뿐이지만, 주택임대차보호법은 임차인은 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 대항력이 있다(동법 제3조제1항). 이것은 부동산임대차의 공시방법인 등기를 하지 않고 임차인에게 임차주택을 배타적으로 지배할 수 있도록 하기 위하여 일정한 요건 아래서 대항력을 인정하여 임차인의 지위를 강화하려는 것이다.
임대차관계는 채권관계에 불과하므로 등기하지 않는 한 제3자에 대하여 대항력이 없는 것이 원칙이다. 그러나 주택임대차보호법은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록이라는 간단한 요건만 구비하면 대항력이 발생하도록(동법 제3조제1항)하고 있다. 또한 임차주택의 양수인 등이 인차인의 지위를 당연승계하도록 하는(동법 제3조제2항)등 대항력을 강화한 것이 특징이다.
주택임대차는 주택임대인이 주거용 건물의 전부 또는 일부를 주택 임차인에게 사용하게 하고, 주택임차인은 이에 대하여 임차보증금, 월세등 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상․쌍무의 낙성계약이다. 이처럼 임대차에서 임차인의 지위에 대해 많은 배려를 하는 것은 임대차가 유상계약이라는 점에 기초를 두고 있기 때문이다.
주택임대차는 본질적으로 채권계약이다. “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 원칙은 물권인 소유권이 채권인 임차권에 우월하다는 것을 의미한다. 그러나 임차권은 채권에 지나지 않았으나 근대에 와서 산업화의 진전 및 그로 인한 도시로의 인구집중에 따라 부각된 주택문제가 심각한 사회문제로 대두되기에 이르자 임대차 관계를 단순히 채권관계로서 당사자들 사이의 문제로만 방치할 수 없게 되었다. 그리하여 나라에 따라서는 주택임차인의 법률상의 지위를 보호․강화하고 있으며 그 결과 주택임차권은 “매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다”는 원칙으로 여러 면에서 물권에게만 주어졌던 성질을 갖게 되어 물권화 되어가고 있다.


- 중략 -